הפקעת מקרקעין: הפרשי הצמדה וריבית בגין פיצויי הפקעה

מאת: עו"ד משה קמר

החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור מחייב תשלום הפרשי הצמדה וריבית

סעיף 8(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964, קובע, כי מקום שנרכשו זכויות במקרקעין מכוח חוק רכישה ישולמו לבעל הזכויות פיצויים בסכום שווי הזכויות כשהוא צמוד למדד המחירים לצרכן, בתוספת ריבית.

שיעור הריבית בגין פיצויי הפקעה

שיעור הריבית ודרך חישובה לפי החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור נחלקים לשלוש תקופות:

(א) מיום הרכישה ועד ליום 31.3.1993 שיעור הריבית הוא 4% לשנה, הריבית אינה צמודה והיא חלה על הקרן בלבד.

(ב) מיום 1.4.1993 ועד ליום 14.2.2010 שיעור הריבית הוא 1.5% לשנה והיא צמודה.

(ג) מיום 15.2.2010 ואילך שיעור הריבית הוא בהתאם לתקנות פסיקת ריבית והצמדה (קביעת שיעור הריבית ודרך חישובה), התשס"ג-2003. תקנה 2 לתקנות פסיקת ריבית והצמדה (קביעת שיעור הריבית ודרך חישובה), התשס"ג-2003, קובעת, כי שיעור הריבית הצמודה שבחוק יהיה, לכל רבעון, בשיעור הריבית הצמודה המשתנה, ובלבד ששיעור זה לא יפחת מ-0%, בתוספת 1 נקודת אחוז.

סעיף 8(א)(1) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור קובע, כי הריבית תחושב ממועד הרכישה עד יום התשלום בפועל או עד הפקדת הסכום לזכות בעל הזכויות לפי האמור בסעיף 8(ב) לחוק.

הפרה הרשות המפקיעה את חובתה לשלם לבעל הזכויות את סכום הפיצויים שאינו שנוי במחלוקת תוך תשעים יום מיום שקיבלה את ההחזקה במקרקעין או מיום איתורו לפי המאוחר ביניהם, על-פי סעיף 9א לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, יעמוד שיעור הריבית בגין סכום זה לגבי תקופת האיחור על השיעור הקבוע בחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961, בגין "הפרשי הצמדה וריבית", ולא על השיעור הקבוע בסעיף 8(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור.

הפרשי הצמדה וריבית על פיצויי הפקעה שהופקדו

סעיף 8(ב)(1) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור קובע, כי אם הרשות המפקיעה הציעה לבעל הזכויות פיצויי הפקעה והוא הודיע לה על סירובו לקבל את הפיצויים, או לא הודיע לה תוך שלושה חודשים מהיום שנמסרה לו ההצעה על הסכמתו לקבלה, רשאית הרשות להפקיד את הפיצויים לזכות בעל הזכויות אצל החשב הכללי במשרד האוצר.

על סכום שהופקד כאמור ייווספו מיום ההפקדה ועד ליום התשלום בפועל הפרשי הצמדה וריבית צמודה בשיעור שנקבע לענין ההגדרה "הפרשי הצמדה וריבית" לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, בניכוי שתי נקודות אחוז.

הגדרת "מועד הרכישה" לצורך חישוב הפרשי הצמדה וריבית על פיצויי הפקעה

"מועד הרכישה" לצורך חישוב הפרשי הצמדה וריבית על פיצויי הפקעה מוגדר בסעיף 3 לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור לחוק כדלקמן:

• ברכישה מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 – המועד שבו פורסמה ברשומות ההודעה לפי סעיף 5(1) לפקודה בדבר הכוונה לרכוש לצרכי ציבור את החלקה;
• ברכישה מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 – מועד תחילתו של הצו שניתן לפי סעיף 3 לפקודה, המטיל את הפקודה על הדרך שמדובר בה באותו צו;

(ג)   ברכישה מכוח חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 – המועד שבו ניתנה לבעל החלקה ההודעה על הכניסה אליה לפי סעיף 190(ב) לחוק, ואם היו לה בעלים אחדים – המועד שבו ניתנה ההודעה האחרונה.

הגדרת "מועד הרכישה" לגבי הפקעה לפי חוק התכנון והבניה אינה מדוייקת

ההגדרה שבסעיף 3 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור בהפקעה לפי חוק התכנון והבניה אינה רלוונטית לחישוב הפרשי ההצמדה והריבית. הגדרה זו  נובעת מחוסר דיוק של המחוקק. סעיף 3 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור נחקק עם חקיקתו של החוק בשנת 1964. ההגדרה שבסעיף 3(5) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור לגבי חוק התכנון והבניה הוספה בתיקון לחוק בשנת 1969. ההגדרה המקורית של "מועד הרכישה" בחוק נועדה לקביעת "המועד שבו רואים שטח כנרכש מכוח חוק רכישה", כאמור ברישת הסעיף. מועד זה נועד לצורך חישוב השטחים המצטברים, שהופרשו מהמקרקעין לצרכי ציבור ללא תמורה.

סעיף 8 לחוק, העוסק בתשלום הפרשי הצמדה וריבית, נחקק מאוחר יותר, בשנת 1977. ההפניה שבסעיף 8(א) לחוק אל "מועד הרכישה" שבסעיף 3(5) לחוק, ככל שהדבר נוגע להפקעה לפי חוק התכנון והבניה, הינה, איפוא, בלתי-מדוייקת, הואיל וסעיף 3(5) לחוק עוסק רק בהפקעה ללא תשלום פיצויים וממילא הגדרת "מועד הרכישה" שבו הינה בלתי-רלוונטית.

נראה, אם כן, כי בהפקעה לפי חוק התכנון והבניה – שעל-פי הוראת סעיף 190(א) לחוק התכנון והבניה מבוצעת לפי פקודת הקרקעות – "מועד הרכישה" הינו המועד הקבוע בסעיף 190(א)(4) לחוק התכנון והבניה, דהיינו, היום ה-60 לאחר מועד הפרסום ברשומות של ההודעה לפי סעיף 5(1) לפקודת הקרקעות.

חישוב ההצמדה של פיצויי הפקעה

סעיף 8(א)(2) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור קובע, כי ההצמדה תחושב על-פי עליית מדד המחירים לצרכן כפי שפורסם לאחרונה לפני תשלום הפיצויים, או הפקדתם, לעומת המדד שפורסם לחודש שבו חל מועד הרכישה.

ההצמדה המלאה לכל התקופה, הקבועה בסעיף 8(א) לחוק, חלה ככלל על כל ההפקעות, שנעשו מכוח חוקי הרכישה כהגדרתם בסעיף 1 לחוק, וכן מכוח החוקים האחרים, שהוראותיהם מפנות להוראותיו של החוק. להוראותיו של סעיף 8(א) לחוק קיימים שני חריגים, הקבועים בסעיפים 8(ג) ו-8(ד) לחוק.

אופן חישוב ההצמדה והריבית בהפקעת ההחזקה והשימוש

בהפקעת ההחזקה והשימוש במקרקעין לתקופה קצובה לפי סעיף 3(ב) לפקודת הקרקעות נקבע הפיצוי לגבי שנה בשנה, על יסוד הוראות סעיף 12(ה) לפקודה. לפיצוי הנקבע לגבי כל שנה ושנה מתווספים הפרשי הצמדה וריבית לפי החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור.

הגבלת תשלום הצמדה וריבית כאשר המחזיק מונע את מסירת ההחזקה

בסעיף 10(1) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, בנוסח שנחקק בשנת 1978, מצוי היה סייג כללי לגבי המועד, שממנו מתחיל מירוץ ההצמדה: סכום הפיצויים לא יהא צמוד לגבי התקופה, שבה מנע בעל הזכויות שנרכשו את מסירת ההחזקה.

בשנת 1995 תוקן הסעיף, ונוסחו הנוכחי קובע, כי על אף האמור בסעיף 8 לחוק, אם קבע בית משפט, שבעל הזכויות שנרכשו מנע, שלא כדין, את מסירת ההחזקה במקרקעין, לא ישולמו לו הפרשי הצמדה וריבית, לפי כל דין, אלא בנסיבות מיוחדות שקבע בית המשפט ומנימוקים שיירשמו.

נוסחו המתוקן של סעיף 10 לחוק מקל עם בעל הזכויות לעומת הנוסח המקורי משנת 1978 בשני ענינים: האחד – בעוד שבנוסח המקורי משנת 1978 דובר רק על מניעת מסירתה של ההחזקה סתם, דהיינו, מכל סיבה שהיא, הרי שבנוסח המתוקן משנת 1995 מדובר על מניעה "שלא כדין". הנוסח המתוקן צמצם, איפוא, את מספר מקרי המניעה רק למניעה "שלא כדין". השני – בעוד שהנוסח המקורי משנת 1978 קבע שלילה מוחלטת של הצמדת הפיצויים, ללא אפשרות למתן הצמדה, הרי שבנוסח המתוקן משנת 1995 נקבע, כי יש אפשרות לתשלום הפרשי הצמדה וריבית "בנסיבות מיוחדות שקבע בית המשפט ומנימוקים שיירשמו".

הוראתו זו של סעיף 10 לחוק נועדה לשמש אמצעי להמרצת בעל הזכויות למסור לרשות המפקיעה את ההחזקה במקרקעין המופקעים, או לפחות – שלא למנוע ממנה את נטילת ההחזקה בהם לכשתרצה בכך. תנאי לתחולתו של הסייג האמור הוא מתן הודעה למחזיק למסירת ההחזקה במקרקעין.

הסעיף האמור נוקט במונח "מנע", שפירושו פעולה אקטיבית. לפיכך, מקום שבעל הזכויות לא נקט בפעולת מניעה אקטיבית, אלא פשוט נמנע באופן פאסיבי מלמסור לרשות המפקיעה את ההחזקה, תוך שהיא יושבת כל העת בחיבוק ידיים, זכאי בעל הזכויות לקבל הצמדה וריבית.

אין תחולה לסייג האמור מקום שעל הרשות המפקיעה ליתן למפונה דיור חלוף או כסף לרכישת דיור כזה – כגון, על-פי סעיף 194 לחוק התכנון והבניה, על-פי סעיף 39 לחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965, או על-פי סעיף 79(ב) לחוק המים, התשי"ט-1959 – והיא לא עושה כן.

אופן זקיפת ההצמדה והריבית על תשלומי המקדמות

מירוץ ההצמדה חל לגבי כל תשלום חלקי שנעשה על-חשבון הקרן, החל ביום שחלה לגביו הצמדה ועד ליום תשלומו בפועל לידי בעל הזכויות. כל תשלום, שהרשות המפקיעה שילמה על-החשבון, יש לזקוף תחילה לחשבון הריבית ולאחר מכן לחשבון הקרן המוצמדת, כלומר, הקרן ביחד עם הפרשי הצמדה שהצטברו עליה עד לאותו יום.

(ראו בהרחבה: אריה קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שמינית (התשע"ד-2013), כרך שני, בעמ'  891-885).