בשנים האחרונות שכונות באזורים עתיקים או ותיקים במיוחד בערים הגדולות עוברים מהפיכה נדל"נית ותרבותית. המהפיכה הזו כבר משביחה משמעותית את הנכסים, עם צפי לאפסייד משמעותי בהמשך. בתל אביב זה כבר קרה עם נווה צדק, ואילו כיום זה קורה גם בערי פריפריה דוגמת באר שבע וחיפה.
לדברי יו"ר לשכת שמאי מקרקעין חיים מסילתי "בשנים האחרונות הרשויות ויזמי הנדל"ן גילו את הפוטנציאל בשכונות העתיקות בערים הוותיקות בישראל. נווה צדק ואזור רוטשילד בתל אביב הן דוגמאות לכך אבל לא הדוגמאות היחידות. ניתן לראות שכונות עתיקות רבות בישראל שעוברות תהליכים של שימור ופיתוח וערך הנדל"ן שלהם נמצא בעלייה מתמדת. לדוגמא, אזור העיר התחתית בחיפה, בעיר העתיקה בבאר שבע, עכו העתיקה, יפו וכו'. נכון לפני רכישת דירה באחת השכונות האלה להיעזר באנשי מקצוע דוגמת שמאי מקרקעין שיבדקו את תכניות הפיתוח המתוכננות והאם הן באמת עומדות לפני מהפך בשוויין".
העיר העתיקה בבאר שבע היוותה עד תחילת שנות ה-90 את המע"ר והכילה את כל פוטנציאל התחבורה, המסחר והמשרדים של ב"ש. ההזנחה רבת השנים שלה, הפכה אותה באותה עת ללא מתאימה ולא הולמת.
האדריכל רם מרש שבסיס פעילותו בבאר שבע ואחראי על מספר פרויקטים בעיר העתיקה מתאר: "הקמת המרכז האזרחי החדש של ב"ש בתחילת שנות ה-90, רוקנה את העיר העתיקה מתוכן והפכה אותה למרכז שומם. היא הכילה מעט מסחר, מסעדות, ועסקים קטנים בבניינים מוזנחים. עם השנים החלו יזמים לזהות את הפוטנציאל הטמון בה וצצו שכיות חמדה שהחזירו עטרה ליושנה".
מרש מספר על פרויקטים מחוללי שינוי שתכנן במקום "לקראת סוף שנות ה-90 הוחלט להקים את מרכז הצעירים בעיר העתיקה. מדובר בעוגן תרבותי קהילתי, שלאחרונה מתפתח כמרכז מעודד יצירה מקומית שסביבו קמה קהילה שלמה. הבא בתור היה תיאטרון הפרינג' שמהווה אבן שואבת לאוכלוסיות שונות".
מרש תכנן בעיר העתיקה פרויקטים נוספים מחוללי שינוי: בית ערף אל ערף, שדרת האוכל, בית תנועת אור, הסדנא האתיופית, וגלריה לאמנות חזותית של האוניברסיטה.
בהמשך לכך, לפני כעשור הוחלט להשקיע עשרות מיליוני שקלים בפיתוח העיר העתיקה, והעירייה קידמה ומקדמת יחד עם משרד השיכון תכנית חדשה (ע"י אדריכל דני לזר) שנועדה להגדיל זכויות בנייה בעיר העתיקה, ולאפשר ליזמים להקים מיזמים בתחום המגורים והמסחר, בהתאם למאפייני המקום. תכנית זו עדיין לא מאושרת, אך עצם הימצאותה עשה סדר בתאום הציפיות, בערכי הקרקע והבניינים ופתרה הרבה שאלות וחוסר ודאות תכנונית, כמצע נח ונכון לפרויקטים העתידים לבוא.
מרש מציין ש "כיום, בהליכה בין הסמטאות מבחינים בשינוי שמתהווה באיטיות בתהליך אבולוציוני של שימורים ושדרוגים, הקמת מלונות וחזרת משרדים ופאבים לעיר. בעיר העתיקה התפתחה קהילה של אמנים ואוהבי ההתרחשות שסביבם הכל צומח, ואין לי ספק שזה רק ילך ויתעצם"
